多地出臺房價限跌令，地產商會：開發商兩難，為何不能降價賣房？

人之所以犯難就是因為考慮太多，需要照顧各方利益。市場也是如此，房地產市場就正處在這樣一個尷尬境地，過去如此，現在也如此。過去為了落實房子是用來住的而不是用來炒的這個定位，可以說調控政策不斷收緊，這是為了防止市場過熱。如今，要對過去的一些政策進行微調，擔心調控過緊導致市場過冷。所以，當各地陸陸續續對之前的房地產調控進行松綁時，猶抱琵琶半遮面，羞羞答答，一是內生的需求，迫切、急需松綁，另一方面是不知道底線在哪里，如果貿然出臺，可能被收回甚至出現更嚴重的后果。房地產調控是講究哲學辯證思維的，可是這個度該如何把握真的不好說，需要在各方之間尋求一個最佳平衡點，讓所有人都滿意談何容易？就拿一個最簡單的降價來說，實際上，從開發商的角度看，很多時候降價是有需求的，但為什么不降價？可能還真不是他們自身的原因。如果說過去開發商不降價可能是房地產高速發展的大環境不需要他們降價，那么在房地產處于深度調整期后，降價促銷應該是開發商的本能或者說是唯一出路。但往往受制于多方壓力，降價并沒有形成潮流和規模。究其原因，開發商降價必須過三道坎，老業主、地方和同行們是否答應。老業主不讓降價很容易理解，買了房誰希望自己的資產縮水？心情可以理解，至于對錯今天就不討論了。同行不希望你降價，槍打出頭鳥，一個是嫉妒你降價跑量，同行是冤家，二是你降價人家怎么賣？即所謂的擾亂了市場秩序。地方阻止降價就更容易理解了，因為土地財政問題，很多地方對此依賴度非常高，這也是這么多年極力要擺脫卻很難擺脫的現實問題。尤其是一些經濟不太發達，而人口流出較嚴重，還沒什么支柱產業的地方，更加依賴房地產。這就是個惡性循環，越依賴越離不開，此前很多三四線城市房價上漲，土地也跟著上漲，財政算是有了緩解，但如今房地產深度調整，過去的投機需求大大減少，外地人也不來，這就導致房地產起不來，財政大受影響。在他們眼里，房價是斷然不能降的，因為直接受損的將是地方財政。有些城市說，不能降價是為了維護購房者的合法權益，有的說是要遵循市場規律，還有的表示防止擾亂市場秩序，甚至給開發商扣上了“惡意降價”的帽子。這么看來，很多開發商也是沒辦法，他們自然懂得降價促銷回籠資金的道理，尤其是，這些年，三道紅線、資金監管、收緊融資，房企回流現金成了生命線，而回籠資金沒有什么比降價來得更直接。所以，很多開發商唯有降價賣房，當然得變著花樣降價，而不能直接說。這就導致開發商和地方對于降價的矛盾也在不斷尋找平衡，有的城市能接受5%的降幅，有的是10%，如果能到15%就已經夠有量的了，當然購房者是否買賬還是另一回事。近日，福州市平潭綜合實驗區四部門聯合發布通知提出，各房地產開發企業在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度15%。稍微有點常識的人都清楚，在樓市持續低迷之際，這樣的政策表述主要還是為了防止房價大幅下跌。除了這個信號，我認為更應該從積極層面看，相比5%的降幅容忍度，15%已經算良心了，而且這也是鼓勵開發商降價的一種暗示，況且房價真的不能大跌，當然什么叫大跌還需要探討。對此，廣東省地產商會近日向相關部門提出關于促進房地產業平穩健康發展的意見和建議：房企擬在三四線等較低能級城市積極去化庫存，以價換量，爭取現金回籠，但不少地方“限價令”令企業無法根據市場實際情況降價促銷，無法通過快速銷售以回款自救，形成了進退兩難的不利局面。這真是點出了房企與地方之間的矛盾問題，如果房子都賣不出去，你還在堅守什么？所以，商會質問， “既然國企可以低價收購民企優質資產，普通民眾為何不能以低價購買商品房？”商會建議各地應進一步結合實際放寬“限價令”限制范圍，以利于房企合理降價促銷自救?？磥?，在商會眼里，15%都不是底線，還有很大的降價空間。大家可能會說，降價會讓人更沒底，更加沒有信心，或許是，但是如果調整下思路，改變買漲不買的觀念，或許比起小打小鬧的政策微調，降價來得更暢快淋漓，也更加有效快速回籠資金吧。其實，降價沒那么可怕，矯情都是這些年慣出來的毛病。

房子夠住了？人均住房已超41平，你為何感覺不到？

房地產已經發展到新的階段，這是由房子是用來住的而不是用來炒的這個定位決定的，過去的幾年里，房地產深度調整也正是基于這個定位的結果。我們都知道，之所以從去年四季度房地產調控政策出現微調，這并非房地產本身的問題，而是大環境使然。而且可以說近來一系列松綁政策只是歷史中的暫時時刻，不會改變房地產轉型的大方向。而這個定位和大方向也主要是因為房地產生命周期的發展階段所決定。房地產對經濟增長的正貢獻在逐步減弱，當然不代表它對經濟增長沒有了作用，所以現在才千方百計要做好穩定房地產市場的一切工作。當前所遇到的困難只不過是歷史洪流中的一個小插曲，擺脫房地產的思維是必然的邏輯。而這些決策也是受房地產市場現狀所決定的。近日，官方公布了《中國人口普查年鑒-2020》，數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平，平均每戶居住面積達到111.18平。我國城市家庭人均居住面積為36.52平。當大家聽到這樣一個數據時，都會想，我們的住房到底夠了嗎？房子還缺嗎？試想一下，假如大家都永遠沉浸在這個問題當中，那么就永遠走不出來，因為這根本就是一個偽命題，哪怕房子再多，肯定有人不嫌多，永遠會有人覺得房子不夠住，你說房子少，也一定會有人很多套。這應該就是最現實的問題吧，其實，一切的矛盾糾結點就在于分布不平衡。路上車堵是因為時間和地點分布不均衡造成，早晚堵，中午可能就差點，這邊堵那邊就不堵。所以，有的地方干旱，有的地方水澇。這大概就是大家一聽到平均就來氣的原因。猛一聽41平，的確不少了，可很多老百姓感覺與我無關。因為一平均誰都是豪宅。那是不是統計就沒有意義了呢？當然不是，盡管平均數與你我關系不大，但國家在大政方針的政策制定上，這些數據是具有參考意義的。比如，全球范圍內，除了前兩個國家人均住房在60平以上，其他發達國家，都在45平左右，我們41平要高于東亞國家人均30多平的水平。我們必須明白，我們國家的統計是按照建筑面積統計的，國外是使用面積，這在一定程度上會有誤差，所以，我們的改善需求還有很大的空間發揮。當然，我們也必須認識到，房地產也已經過了最高速發展的時期。相信每個人心中都有一桿秤，每個人心里都有自己的居住標準。無論夠不夠住，都改變不了房地產加速變革的進程。房子當然還缺，無論如何統計，房地產還會繼續開發，但不會再像過去那樣高速發展，而到了一個追求質量的階段。有一個問題如果不解決，蓋再多的房子都輪不到你我。那就是分配機制問題。曾有房地產中介大佬說過：“中國人今天已經不缺房子了，基本已經解決了房子的居住問題。核心問題在于，房子的分布上不夠均勻?！蔽业拐J為問題打到了七寸上，如果還繼續討論房子夠不夠住完全沒有意義，也永遠沒有答案。最關鍵的在于，哪些地方的房子缺，哪些人缺。如何解決？國家不能偏信房子夠住或不夠住的結論，必須清醒認識到，大方向上夠住了，但局部還有很大的不平衡問題。如果單純是房子蓋得不夠住，這個我無話可說。但問題在于，房子被當做投資品被無限放大投資屬性，成了有錢人的游戲，把真正需要住房的人踢出了局，最后還得由這些局外人來接盤完成買單。這就是炒房，因為有他們的存在，哪怕給你再多的地，你也會囤起來，蓋再多的房子也都能被消化掉，到不了真正需要房子的人手里。炒房者炒的不是房子，多少房子都能被錢所吞噬。判斷房子夠住的另一個意義在于，房地產市場將從增量市場向存量房市場轉變和過渡。將來，很多人的房子必須拿出來用于居住，倒不是說去搶人家的房子，而是通過市場的機制和手段倒逼他們把房子推向市場，形成有效的供給。盤活存量房市場，住房難問題能解決一大半。所以，現在的人均住房面積，大家之所以無感，一個是被平均，二是統計方式與國外不同，三是房子沒有被充分利用起來，包括炒房、空置等問題依然嚴重。

豐臺二環新地定價10.9萬，北京房價削峰誰將受益？

昨天，北京2022年首批集中供地銷售指導價出爐了，最高價地塊豐臺紀家廟未來指導售價為10.9萬元/平米，最低價地塊為懷柔區雁棲鎮的3.7萬元/平米。18宗地中位置最好的豐臺紀家廟地塊，不僅地處西南二環外、臨麗澤金融商務區，而且該宗地塊設定了政府共有產權份額，如競拍至上限15%，則該項目未來實際售價將打85折至9.27萬元/平米。這無疑將刷新北京二環新盤的下限，也有可能讓今年首批集中供地不再有10萬+的項目。01北京房價削峰10萬+項目受限紀家廟地塊的指導價格，比3個月前出讓的萬泉寺地塊11.2萬元/平米低了3000元/平米，兩宗地均設置了競政府產權份額程序。2021年，北京出讓的62宗土地中，有7宗地指導售價超過10萬元/平米，除第三批成交的朝陽勁松街道地塊設置了現房銷售條件外，其它6宗地都設置了政府共有產權份額，海淀北五環樹村和北四環北沙灘4宗地均拍至設定上限份額，但豐臺萬泉寺和周莊子地塊均未進入競政府產權份額環節。海淀兩個項目（各占2宗地）學府壹號院和中建壹號學府公館指導售價均為11.2萬元/平米，折后價分別為8.96萬元/平米和10.08萬元/平米。萬泉寺建工首開項目和周莊子懋源項目相對拿地成本較低，雖沒有政府產權份額，但利潤空間充足，開盤價格未必會以11.2萬元/平米和10.6萬元/平米頂格銷售。政府共有產權住房的出現，讓北京10萬+新盤數量下降，這可以被視為是北京市在控制房價方面采取削峰的一種方式。不僅如此，2021年批復新盤最高預售價為二環天壇府的12.4萬元/平米，相比東西城區仍有尾房在售的老盤基本沒有上漲。圖片天壇府開盤當天排隊盛況02高價房打折便宜了誰2021年，北京共有65個新盤入市，從市場產品結構看，改善產品占據主流，但是在改善市場，卻出現了剛改品改內卷和終極改善火爆的分化。海淀樹村學府壹號院和圓明天頌先后創造了開盤近乎售罄的火爆場面，打8折不到9萬單價的學府壹號院被視為是2021年最值得出手的項目，11萬+的圓明天頌則以市場稀缺的大平層產品一騎絕塵。北京城建天壇府以認購額超80億、網簽40.4億元的業績笑傲核心區，項目網簽均價約11.2萬元/平米，尤其是一期小戶型產品體現了極佳的性價比。在三兄弟形成內卷的朝陽崔各莊板塊，擁有20%政府產權份額、售價7.04萬元/平米的建發望京養云，開盤去化6成，也對兩個競品項目形成極大壓力。在去年四季度，很多預算在800萬—1500萬區間的改善人群，因為二手房信貸放寬周期延長而不能及時入市時，那些手持重金購買2000萬—3000萬高端改善產品的人群，卻宛如迎來了春天，內城區絕佳地段的房子要么打折、要么售價受限，幾個倒掛盤要多香有多香，此時不出手，更待何時。明眼人都看得出去年底買房的好時機，但是資金是否充足、資格是否騰出，是能否抄底的前提。說到底，買房這事，充分體現了金錢不是萬能的、但沒錢是萬萬不能的。10萬+的房子不是普羅大眾的菜，但若認為10萬+的房價太高升值空間小，那就不懂投資的邏輯了，北京市場不乏像萬柳書院、保利海德公園等項目，在開盤10萬+之后走出50%以上甚至翻番的漲幅。購買天壇府的客戶，不乏有心理價位在15萬左右者，認為項目12萬的售價如同撿漏。這種價格處于市場第一梯隊的項目，其保值增值能力是高端買家最看重的。盡管迎來買方市場，但是剛需只能去五環外甚至六環外，中產家庭有改善需求，卻受制于資格和資金的無奈，只能苦苦等待。03萬泉寺項目將定價幾何？就在首批集中供地公示后，萬泉寺建工首開項目規劃示意圖出爐。圖片從這張規劃鳥瞰圖可以看出，該項目地塊并不規則，整個小區規劃9棟高層住宅樓，其中1棟為東西朝向，社區地塊東側為鐵路，入住后會有噪音影響。項目用地規模43632.255平米，規劃地上總建筑規模101601平米，包括住宅85399平米、西北角配建幼兒園3520平米、北側配建郵政所。項目需配建25700平米保障性租賃住房，占比社區規模30%，這將是個混居社區。項目北距地鐵14號線菜戶營站約500米，至麗澤金融商務區不到1公里，妥妥的是麗澤配套盤，同時，麗澤商務區的軌道交通、龍湖天街、規劃引入的中關村三小豐臺學校、北京十二中聯合總校麗澤國際學校也將成為該項目的配套?？梢哉f，萬泉寺項目確實是北京二環、麗澤商務區難得的寶藏項目，由于土拍時并未涉及政府產權份額，因此項目11.2萬元/平米的指導售價，開發商有完全的自主打折權。無論項目開盤售價是否主動打折，其與1公里距離的昆侖域14萬元/平米價格，有約3萬元的差價，這對資金充足且意欲在內城置業的買房人是個好機會。此外，周莊子懋源項目也亮出了效果圖。圖片該項目由6塊地組成，4塊為居住用地，其中06地塊需建設共有產權房，售價4.3萬元/平米，以其西三環的區位，鄰地鐵10號線泥洼站的優勢，這個項目的共產房會很搶手。項目商品房指導價為10.6萬/平米，同樣未涉及政府共有產權，以商品住宅約5.88萬元/平米的地價成本，開發商應有足夠的利潤空間，因此實際售價或有一定折扣。這個項目因地塊分散，不存在混居的情況，每個組團規模都較小，可打造精品社區，有自建幼兒園配套。項目距離麗澤商務區約2公里，周邊城市資源配套完善，也是麗澤入駐企業精英們理想的置業范圍。綜上所述，今年麗澤商務區范圍、二環與三環的幾宗地，在擁有稀缺地段優勢，又因ZF指導價控制，凸顯了地段疊加價格的性價比優勢，或將與海淀北四環項目形成分庭抗禮之勢。

2022年置業方向，就藏在2021年北京樓市成交排名中

各位粉絲，新年好。在新年的第一期，幫主將2021年北京樓市整體成交結果進行盤點分析，為買房人在2022年買房置業提供參考。據統計，2021全年，北京住宅（不含共有產權房）新增供應59399套，同比上漲9%；成交62800套，同比上漲29%；成交面積795.58萬平米，同比上漲33%；成交均價52924元/平米，同比上漲3%；成交金額4210.54億元，同比上漲38%；目前市場存量72898套，同比上漲3.6%。從整體數據看，2021年北京住宅成交套數、面積、金額等3項指標均達近5年高點，成交均價雖比2019年略低，但考慮到2021年五環外項目占比8成，且10萬+項目價格審批被嚴控，因此2021年成交均價仍呈小幅上升趨勢。2017—2021年，市場新增供應持續增長，2021年存量同比微漲。2017—2021年北京住宅市場成交狀況01誕生3個百億樓盤2021年，網簽成交金額冠軍為海淀幸福里，實現成交額達120.12億元，成交均價約8萬元/平米，成交1290套，成交面積15.93萬平米。2020年10月首次開盤的海淀幸福里，在2020年最后一個季度完成了44套、3.85億元的成交業績，成交均價約7.7萬元/平米，成交面積約5000平米，成交套均面積約114平米，去化以小戶型產品為主。而在2021年，項目主推145、165、195平米大戶型產品，且價格漲到8萬+，能夠摘得北京住宅銷冠，一是證明了海淀市場高端改善向北部外溢且需求旺盛，二則說明項目產品力有足夠支撐。在2021年海淀樓市，學府壹號院開盤認購超百億、圓明天頌開盤去化9.5成，均體現了海淀市場是北京當之無愧的YYDS。亞軍奧森ONE是2021年首個實現網簽額過百億的項目，事實上，該項目在2020年底就沒什么房源了，只不過在2021年完成網簽而已。該項目不到一年時間清盤，得益于承接了大量海淀外溢客群，其限競房的價格優勢，給了碼農們極佳的上車機會。其兄弟項目奧海明月也以52.79億元的成交額躋身年度前十（第9名）。2022年，海淀區供應主要在北沙灘、永豐，除了海淀幸福里大約還有不到3成存量外，中建壹號·學府公館、中海滙德里、幸福里潤園均是新盤，前者售價10.08萬元/平米，后二者指導售價均為8.3萬元/平米，好在中海滙德里有75平米小戶型，買房人還有機會在600萬的區間入住海淀。海淀北部更低門檻置業的區域主要在昌平北清路沿線、未來科學城區域，新盤供應充足，價格在5萬—6萬/平米的區間。（詳見“明年，碼農在海淀北部買房選擇多多”）第三個百億樓盤是恒大麗宮，中央別墅區天竺板塊5000萬+別墅項目。029個均價<5萬項目躋身前50買房人最關心的是北京房價變化。如果看年度成交均價，2021年北京住宅價格呈小幅上升。但買房人具體考察不同區域板塊的房價時，會發現有些板塊房價漲幅明顯，有些項目價格雖然高、但明顯有倒掛優勢。根據2021年北京住宅成交前50名排行榜，單價<5萬元/平米的項目只有9個，其中5個在五環與六環之間，4個在六環外；有5個項目是限競房；1個項目位于遠郊區。2021年，單價<5萬的項目共成交8759套、成交面積89.42萬平米、成交金額321.13億元，套均面積約102平米，說明剛改需求占比更大。從2021年土地供應情況看，在限競房時代落幕后，北京單價<5萬的商品房項目全部在六環外，順義新城馬坡與仁和、房山良鄉官道是距離城四區相對近的區域，但最大短板是距離地鐵較遠。在北京新版地鐵交通線路規劃中，地鐵可達區域房價均在5萬+。這就給預算在300萬以下的低總價置業人群出了難題，買得起的房子距離遠、交通不便、配套欠缺。300萬—400萬區間的房子，有地鐵配套，有但供應量很少，想買必須及時出手，如朝陽豆各莊的北京沁園、大興舊宮的合生me 悅、門頭溝永定鎮的龍湖北辰攬境等，或許還能淘到低總價戶型；新盤可關注北七家天時湯山御邸，以及今年將上市的昌平未來科學城幾宗地塊。2021年北京住宅成交前50名中<5萬項目成交狀況0310萬+項目表現搶眼與單價<5萬的項目數量相同，有9個單價在10萬+的項目成交額赫然名列前50，這恰好是2019年與2020年前50名10萬+項目的數量之和。這9個10萬+項目共計成交1839套，成交面積32.08萬平米，實現成交額350.37億元，占比全年成交額超8%，套均面積約174平米。從以上數據可以看出，2021年北京高端改善需求旺盛，雖然市場一度手信貸收緊影響了成交，但是嗅覺敏銳的高端買家把握住了市場最佳時機。例如，在控房價的指導思想下，二環唯一新盤北京城建天壇府一期預售價格僅批約11.8萬元/平米，這讓高度認可核心區價值的買房人趨之若鶩，在二期取證均價提升至12.2萬元/平米后，更是引發了冬日里排長隊買房的情景?？梢钥吹?，在2021年成交均價最高的項目是海淀西三環西釣魚臺嘉園，11.6萬元/平米，該項目一期建成年代是2005年，是一個拿地開發已近20年的老盤。相對而言，像天壇府、分鐘寺三兄弟，以及11.5萬元/平米的圓明天頌、8.96萬元/平米的學府壹號院等高端改善項目，對于北京的豪宅買家來說，真可謂是性價比較高了。這就像投資股票，并非高價股升值空間就小，當初認為100元茅臺貴的股民，怎么也不會想到未來有近20倍的漲幅。另一方面，從目前市場產品結構看，新拿地項目少有做180平米以上戶型，因此200平米以上的大平層產品反而體現出稀缺性。值得一提的是，在9個10萬+項目中，有3個金茂府，且東叁金茂府是10萬+項目銷冠，成交套數、面積、金額均傲視群雄。金茂府在高端改善群體中的品牌影響力可見一斑。圖片2021年北京住宅成交前50名中10萬+項目成交狀況04奧森ONE勇奪成交套數桂冠2021年，成交套數冠軍是奧森ONE，也是唯一成交在2000套以上的項目。當2021年昌平奧森春曉和北清云際兩個新盤接力東小口雙子星后，且價格都在6萬+，奧森ONE和奧海明月的價值進一步被凸顯。成交套數過千的項目共有7個，共計成交近萬套，其中有3個限競房項目。8萬+項目只有海淀幸福里一個，成交1290套，在品質改善市場領域獨占鰲頭。5萬—6萬區間的項目只有奧森ONE一個。<5萬的項目有5個，其中亦莊橡樹灣和萬科城市之光東望在通州雙限影響下，能取得成交過千套的業績實屬不易。尤其亦莊橡樹灣從2020年首次開盤時售價3.3萬—3.6萬/平米，到2021年售價達4.5萬元/平米，其漲幅冠絕北京新盤。買到該項目一期的業主，恐怕是2021年最開心的買房人。2021年北京住宅成交前50名中成交套數過千項目成交狀況05兩新盤勇奪區年度銷冠根據2021年各行政區成交排名，北京城建天壇府和東叁金茂府兩個項目均在2021年首次取證開盤，便奪得區域銷冠，且都為10萬+項目。其它各區銷冠項目均為老盤。東、西城區僅有北京城建天壇府一個商品房新盤，未來也不會再批新的建設用地，因此天壇府與未開盤的永定府將成核心區絕版。城四區中，海淀幸福里為北京市和海淀區雙料冠軍，實際上海淀區2021年開盤的學府壹號院、圓明天頌成交勢頭也不遑多讓。朝陽區銷冠被中海首開拾光里以49.25億元、490套的業績奪得，項目為疊拼產品，且在秋季后相鄰兩個6萬+的政府共有產權項目入市的情況下，并未因高出約1萬元/平米的價格而影響銷量，從側面印證了高端改善群體對于價格的敏感度并沒有那么高。同時，朝陽區2021年新盤放量，但均在9月之后取證，銷售時間短，也未能對拾光里造成威脅。東叁金茂府則成為北京10萬+豪宅和豐臺區雙料銷冠，據了解該項目成交客群年輕化居多，證明了90后正成為高端市場的生力軍，這部分高收入年輕人對居住氛圍和品質的要求較高。中海寰宇天下|天賦未能重現當年蟬聯北京樓市雙百億銷冠的輝煌，但仍以53.4億元的業績當仁不讓地霸榜石景山區樓市。亦莊橡樹灣成為北京<5萬樓盤和通州區的雙料冠軍。據悉，臺湖和馬駒橋兩個板塊有望松綁通州雙限政策，但亦莊橡樹灣已接近清盤。平原新城幾個區域，除昌平區和順義區誕生百億樓盤外，其它區域銷冠項目均未達50億元，亦莊中海京叁號院和大興熙悅宸著均實現40億+業績，未達到爆款但也算合格。2021年北京住宅成交前50名中各行政區銷冠項目成交狀況從以上對2021年度北京樓市成交排名的分析，可以明確看出北京樓市兩類項目最搶手，一是被高端買家盯上的擁有稀缺地段、稀缺產品的項目，二是區域發展有支撐、性價比優勢明顯的項目。2022年，北京樓市將穩中求進、穩步前行，買房人需看清大勢，按照這兩個方向，在市場中優選置業目標。

等了300多天，通州市場終于又上新了

當下北京最火熱的，莫過于環球影城，即使在內測階段票價不菲，也阻擋不住期盼已久的游客。相對環球影城的火爆，今年通州的土拍和樓市都波瀾不驚。前8個月，通州區住宅銷售冠軍為亦莊橡樹灣，網簽成交1176套房，成交額為41.35億元，在全北京市排名第七，業績不俗。但是，在1—8月通州區住宅成交排行榜單上，沒有一個新盤。截至目前，今年通州僅有石榴春和景明、陽光城國譽未來悅、金地北京壹街區三個新盤上市，距離上一個新盤亦莊橡樹灣開盤已11個月有余。01通州區供地分散通州副中心在北京市地位獨特，限購為全市最嚴，近幾年在土地供給方面也很緊俏。2020年通州區出讓三宗土地，分別是位于馬駒橋的亦莊橡樹灣、臺湖的綠城明月聽蘭和永順鎮的石榴春和景明。今年5月，通州區宋莊鎮、梨園、文化旅游區三宗地塊分別被金地、陽光城+北京城建、碧桂園拿下，除碧桂園項目還未有消息釋放，陽光城國譽未來悅和金地北京壹街區已先后入市。第二批集中供地計劃中，通州區將出讓于家務、永樂店和張家灣三宗地塊，這三塊地均位于六環外，除張家灣距離通州副中心約10公里外，其它兩宗地都處于通州區東南邊緣，遠離城區中心。從今年通州區出讓的6宗地塊分布看，呈位置分散、兼顧南北的特點，宋莊鎮、張家灣、于家務、永樂店4個板塊此前鮮有商品房開發。于家務和永樂店兩宗地塊，在拍賣時如觸及地價上限，將由現場搖號方式確定競得人，這也說明政府對這種邊緣組團的地塊，并不認為會吸引開發商競相爭搶。除于家務和永樂店兩個地塊更適合地緣客戶外，其它4個地塊的住宅項目，均可進入在通州區置業人群的視野。02產品供應多元化受雙限政策影響，通州區在售的老項目去化均被制約。買房人在很多上市多年的老項目都有漏可撿。目前，通州區在售的新項目或老項目再推的新產品，從產品結構看，也十分多元化，能夠滿足市場各種需求。對小戶型有需求的買房人，可重點關注新盤國譽未來悅，項目小戶型產品有40/55平米一居，70平米兩居，還有85/90平米三居，110/118平米四居，140平米五居。社區總共641套房，規劃了8種戶型。像40平米的開間產品在市場中已很少見了，既適合小兩口首套過渡房，也適宜投資。該項目位于成熟的梨園商圈，距離地鐵站約1.3公里，對預算有限的剛需族最解渴的，是有20%的政府產權份額，買房人以8折5.6萬元/平米的價格即可入手。剛剛開放營銷中心的金地北京壹街區，打造了純洋房產品，居然有75平米的小戶型，如果剛需買家可以接受宋莊鎮的位置，以4萬5的價格買套洋房，居住的舒適度會更好。該項目還有85/95/110平米三居、125/140/160/180平米四居，全部為精裝修交付。這個項目位于宋莊藝術區，周邊有教育和醫療配套，短板是沒有地鐵。碧桂園項目還未釋放信息，這個項目為綜合開發，配套較多，優勢是臨地鐵7號線萬盛西站，但周邊現狀仍不成熟。第二批供地計劃中，買房人可關注的是張家灣地塊。除兩個剛剛入市的新盤外，距副中心行政區僅1700米的金融街武夷·融御項目剛剛推出二期西區產品，以99—101平米三居和138—176平米四居改善戶型為主。追求高端產品的買家，可考慮永順鎮的石榴春和景明，運河CBD畔的大平層產品，只有155平米三居、180平米四居和220平米4+1居三種戶型，且只有132套。喜歡親近自然、享受低密墅區生活的人群，還可去考察格拉斯墅區的疊拼或合院產品，在那里擁有的不僅僅是一套別墅，更難得的是濱水的小鎮田園風光。需要在距離中心城區更近區位購買別墅產品，可以選擇東五環陽光城京悅府，有200—380平米的疊拼，總價1000萬元起。通州市場各項目間基本不存在內卷的可能，位置相對分散，產品類型各異，買房人瞄準目標后，也無需面臨不同項目的選擇之苦。開發商和買房人，共同面對的難題都是資格問題。03房價穩中有升近幾年，通州區新增供應較少，房價也在雙限政策調控下趨于平穩。在房住不炒的指導方針下，通州貴為副中心，不僅執行雙限標準，而且對預售價的審批也極其嚴格。無論是運河CBD中心的頂級公寓，還是副中心的高端平層，最高價格均被控制在7萬+，這也是當下通州區房價的天花板。如與其它行政區比較，通州區的高端產品低于中心城六區，領先平原新城。但想想大興區最高價已觸及7萬，通州房價的上限應仍有突破的空間。通州區中間層的房價普遍在6萬+，項目多在老城區或副中心核心區周邊。馬駒橋、宋莊的4萬+性價比較高。以亦莊橡樹灣為例，該項目去年開盤價格僅在3.3萬—3.6萬/平米之間，被認為是北京性價比最高的新盤。不到一年時間，項目已接近清盤，在上半年而且二期開盤后，均價漲到了4.2萬/平米，比一期漲幅超過10%，但買房人仍然樂意接受。融御項目去年一期開盤時，均價為6萬元/平米，如今二期開盤均價將為6.6萬—6.8萬元/平米，也漲了10%?？梢?，隨著通州副中心的規劃建設推進，大IP環球影城的開業運營，通州區的發展在軌道上穩步前行，房價也呈現穩中有升的曲線。通州目前有三條地鐵線：與1號線已實現跨線運營的八通線，東延至環球影城；貫穿朝陽北路和通州區北部的地鐵6號線，途徑北關、新華大街至潞城站；年底將開通的17號線南段，起點為亦莊站前區南站，將臺湖區域與東三環快速連接，到十里河僅需7站地。同時，通州副中心交通樞紐將于3年后通車，這座亞洲最大的地下綜合交通樞紐建成后，從通州副中心15分鐘即可直達首都國際機場，35分鐘直達大興國際機場，1小時直達雄安新城，將完善通州南北方向的動脈路網，大大加強通州與平原新城和環京重要城市的聯系。此外，育民小學、黃城根小學、北京第一實驗學校等優質教育資源，安貞醫院、兒研所等知名醫療機構，紛紛在通州區落地，使通州副中心的城市資源大大得到豐富。通州副中心的價值早已得到體現，美好的藍圖在一天天實現。擁有通州房票的買房人，正迎來又一次在通州置業的契機。

限競房正式進入賣方市場

這段時間聽到最多的兩個消息，都和限競房有關。其一，是位于海淀北安河的京投發展嵐山，該項目2020年年底首次開盤，6個月的時間，1300多套房源，在“鎖區”購買的情況下，于6月初告罄了。其二，是盤桓已久的天恒學院里終于明確會公開銷售了，然而曙光乍現之后，買房人的機會依然渺茫。整個項目大概238套房源，刨去自持和回遷，可售房源不足140套。項目限均價8.5萬/平米，旁邊的老破小都10萬以上了。從2017年拿地到現在每年都有動靜，最后卻都不了了之。兩個樓盤直指北京限競房兩大現狀：已經入市的限競房正在偷偷的加速去化，而尚未入市的限競房，不僅數量極少，而且很多都是搶不到的好項目。誰也想不到，限競房的末班車來得如此之快。01市場的快速去化，猛推了一把限競房的腰。6個月之前，限競房的庫存還在3萬多套徘徊，然而截止今年5月底，限競房庫存數字驟然降低至：22365套，刷新了1年以來的新低。按照正常的銷售均速計算，這個庫存量僅需7.9個月便會被市場消化殆盡。這種快速去化，不僅僅反應在熱銷的限競房中，以往滯銷的限競房也開始加速去化了。最典型的是曾經的亦莊河西區，曾經的限競房紅海，庫存高，去化慢，折扣多。然而前幾天一線粉絲發來的最新消息是：無房可買。再比如這兩年一直低調的金辰府，因為進場慢半拍，趕上了昌平限競房的高庫存期，再加上不臨鐵，沒有交通優勢，所以，雖然與萬橡悅府、未來金茂府等項目同一批入市，去化速度卻著實一般。在前兩個項目已經售罄之后，金辰府依然苦苦掙扎的去化一線。但是，這幾個月形式開始悄然變化。5月份，項目網簽90套房，共計4.02億元；4月份網簽112套房，共計4.49億元；3月份網簽82套房，共計3.57億元。三個月的時間，網簽金額達到了12.08億元。2020年全年，金辰府的網簽數據也只有18個億。造成這種現象的原因，與上半年新房供應減少以及地價上漲不無關系。供求決定價格，地價助推房價，對于失去等待耐心，同時焦慮地價上漲的買房人而言，不完美但性價比日益凸顯的限競房，成了此時最合適的選擇。02庫存減少之外，還有一個風向標，那就是尚未入市的限競房地塊也在減少。2017年至今，北京累計供應了110宗限競房項目，其中已經入市的是103宗，約1200萬平米。還未入市的限競房項目：7宗地，41萬方，約4500套房源。大約北京1個月新房的網簽量。1、這7宗地塊中，天恒學院里以及永定府可以忽略不計，先不說入市遙遙無期，即便開賣不出意外也是秒光，一般人基本搶不到。2、華樾國際·領尚預計7月份開盤，整體738套房源，主力戶型是98-145平的三至四居，均價7.1萬/平米。此外，這個項目還有100套75平米兩居，也是屬于搶不到的存在。5月份，華樾國際隔壁又推出了一塊宅地，售價8萬/平，被中冶拿下，純商品房帶有10000平公租房。這塊地的出現，將華樾國際領尚的價格襯托的很是美麗。所以，一旦入市，這又是一個不愁賣的項目。3、中公教育沙河地塊，也存在買不到的潛在風險，畢竟可售住宅只有4萬平米，一般人，基本碰不到。最大的可能是成為企業員工的“福利房”。4、房山的眾美地塊，拿地至今已經快4個年頭了，但是開發商似乎并不著急，絲毫沒有入市的動作。仔細盤一下，也確實沒有著急的必要?？墒圩≌糠种挥?600來平米，滿打滿算40來套，遠遠無法解渴。5、至于門頭溝遲遲未入市的項目，太過神秘，幫主也未了解到過多信息。這么一圈盤下來，還沒入市的限競房，我們可以期待的只剩下一個：華樾國際·領尚。限競房短期同質同戶型同價格同區域的井噴，形成市場開發商戶型的定價踩踏，是過去北京房價能降低的最核心原因。但如今隨著限競房的去化，這種產物在抑制北京新房價格方面的作為已經越來越低。限競房末班車這個口號，媒體已經喊了整整一年，如今，末班車真的來了。限競房，從買房市場開始轉為了賣方市場。

當聽說卓越要退地之時 還有人依然看好金盞中海首開拾光里

2021年5月，當備受關注的北京首次集中土拍終于暫告一段落之時，那姍姍推遲的兩天時間里，北京共出讓30宗地塊，房價之外在土拍現場全程見證50多家房企參與爭奪，最終北京財政賬戶成功到賬1110億元。相比于北京開搶之前杭州、廣州、重慶等城市的土拍，北京拍地的節奏和結果，堪稱是全國房住不炒的引領者。但在那場土拍中，一直被業界寄予厚望的中海鎩羽而歸。眾所周知，過去三年，中海一直是北京拿地權益金額的大哥。與此同時，在銷售市場上，中海操盤的項目也遍布京城。其中中海寰宇天下連續兩年銷售破百億，蟬聯北京單盤銷售冠軍。然而當場最大黑馬竟然是迄今為止還沒有上市的深圳寫字樓大王卓越。卓越在那兩天，跑馬圈地，風光無限，豪擲187億元，成功圈下4宗地。隨后便有市場傳聞說，卓越的一擲千金讓公司資金出現了問題，卓越要退地，引發房產圈比娛樂板塊還要熱鬧的吃瓜不斷。在那場土拍中，卓越一共拿了四宗地，其中一宗是朝陽金盞小店村3005-02地塊，屬于共產商品房。卓越以39.27億元+13%政府持有拿下，樓面價52988元／平方米。據土地出讓條件顯示，該地塊整體建筑規模74111平方米，容積率1.3，控高18米，房價上限7.6萬/平方米，政府共產份額13%，最終售價6.6萬/平方米。與此同時，另一宗朝陽金盞小店村3005-08地塊被融創以26.83億元+15%政府持有競得。樓面價5.3億元／平方米。地塊整體建筑規模50639平方米，容積率1.3，控高18米，房價上限7.6萬/平方米。也是共有商品房，最終售價6.46萬/平方米，拿地成本略高。簡言之，這兩宗地身價上漲，苦了開發商，甜了購房者。接下來，卓越和融創如何操盤的事，大家都知道了。房價之外幾乎每周都去踩盤那兩宗地塊旁邊的中海首開拾光里。據說，土拍之后，中海很是高興，因為中海首開拾光里依舊是朝陽近五年來唯一純商品房了。中海首開拾光里位于朝陽金盞鄉，項目全新售樓處在5月中旬開始啟用，樣板間正式對外開放的第一天，房價之外特意去做了現場報道。走進中海首開拾光里全新售樓處的朋友們都已發現，內部竟然是一個圖書館。全新的售樓處將會持續保留，最終成為日后業主們的專屬圖書館，為業主群體提供美好的閱讀公共空間。接下來，房價之外將詳細跟大家說說樓盤。重點一：朝陽唯一純改善商品房中海首開拾光里是2020年朝陽唯一的純商品房改善項目，對準中產，結合市場最受歡迎的面積段和價格段，主打140-240平方米的疊拼產品，總價定在1000-1500萬之間，2023年7月精裝修交房，精裝修標準可參考中海甲叁號院。整個項目共規劃了30棟樓，726戶，分兩期開發，樓棟高度在4-6層，于2020年12月份首期開盤。當時一期開盤的時候，15分鐘賣了188套，共計20億元人民幣，讓人不得不感嘆中海在北京市場的實力。目前項目一期基本已經售罄，二期也在2021年初開盤。上疊戶型較少，是一期開盤銷售情況里表現最好的，大概一分鐘就賣完了。近期曝光的二期A戶型是現在最大的戶型，上、下各兩層，總共四層，分兩個房本。面積在220平方米到246平方米之間，贈送面積約100平米。實際使用面積在380平方米到400平方米，總價在1500萬左右。在實地踩盤的過程中，房價之外將周邊樓盤逐個盤點。附近的別墅豪宅有，遠洋lavie、財富公館、大湖山莊、九章別墅、晴翠園，基本都是1000-1500平方米以上、單套總價5000萬到2億的純粹獨棟別墅社區。王菲就住在隔壁晴翠園，章子怡和汪峰住在項目西邊的九章別墅，趙薇住在項目北邊的財富公館。實話實說，住在高端別墅區里，和明星富人為鄰，感覺有些奇妙。重點二：北京第二個三里屯中海首開拾光里位于朝陽區東北五環，從區域前景來看，隨著北京自貿區的橫空出世，身處國際商務服務片區核心區的金盞吸金無數，前途已有背書。南側毗鄰北京金盞自貿區，東側緊鄰溫榆河原生老河灣，西聯望京商務區，北通首都機場，就近東北部工作通勤經常的商務人士。周末休閑就近生態環境，隨著金盞自貿區的發展計劃，長期來看，日后有望帶給周邊天翻地覆的變化。加速第四使館區的落地，是未來值得期待的價值?？偠灾?，相對今天，明天只會更好。金盞自貿區的規劃中包括了探索打造退稅、免稅特色消費中心，建設進口商品免稅商業區和特色產品的離境退稅商業區，實現體驗、消費、貿易等功能。能否打造成第二個三里屯，營造時尚、活力、具有國際化特色的高品質街區環境，時尚網紅們又雙叒叕的新打卡地，拭目以待吧。區域規劃了兩橫兩縱快速路和高速公路，將建設6條軌道交通，快速通達，暢連北京。從發展眼光來看，未來30分鐘到達北京8大核心商圈；5分鐘內開車到奧萊，隨便買買買；15分鐘到首都國際機場，出差倒是方便；20分鐘到達北京副中心；25分鐘內抵達望京、國貿、三里屯，適合年輕白領提升生活幸福指數。如果選擇地鐵出行的話，目前3號線，12號線正在建設中。距離最近的3號線4公里左右，對于習慣地鐵通勤需求的朋友們來說，確實算個硬傷。重點三：國際化生活配套區域說完來看看周邊的生活配套，藝術館、博物館，新派文化氣息濃厚。項目周邊還是北京唯一馬術、高爾夫、賽車三大貴族競技運動集聚地，精彩炫酷的生活方式近在咫尺。當然，離賽車道太近的噪音問題不容忽視，房姐實地親測，飆車飄移偶爾體驗倒也刺激，如果住著別墅日日感受的話，需要有顆強大的小心臟啊。教育配套方面，周邊17所國際學校，北京70%的國際教育資源主要聚集于此，可以戲稱為國際教育的“學區房”。17所學校分別是，北京京西學校、北京順義國際學校（ISB）、北京蒙臺梭利國際學校、青苗國際雙語學校、北京德威英國國際學校、北京法國國際學校、澳際國際學校、北京哈羅英國學校、北京市鼎石學校等。醫療配套方面，地壇醫院、空港醫院、望京醫院等。生態環境就不用多說了，原生態，假若您喜歡的話。除此之外，項目自身南地塊將建設2500平米文化服務中心，9000平米商業，4000平米幼兒園，社區綜合商業、健身設施、兒童游樂場、夜光跑道、拾光方所、泛會所等等。足不出戶就能讓業主享受品質服務，畢竟物業費也不算便宜?？傊?，朝陽那地界的國際化生活配套資源，就看是否符合您的需求與要求了。目前來看，項目周邊的日常生活設施有待完善，比如房價之外腳步丈量深度采訪了金盞鄉小店村，拆不走，走不動，與時尚樓盤產生強烈視覺對沖，風土人情別有一番風貌。所以朋友們，房價之外對您說，踩盤還需結合自身實際情況權衡利弊慎重考慮再做選擇。最后，房價之外祝大家都能買到符合自身理想預期的好房子。而什么叫心滿意足的房子呢？未必十全十美，預算與需求匹配得上的，就是屬于您的那套好房子。如果您在選房之路上有任何相關問題，或者想要針對某個樓盤客觀評判科學分析，歡迎互動評論，房價之外帶您看房評房選房收房全程陪同到底。在北京，買好房，房價之外幫您忙，讓靠譜本地人協助您，保駕護航。