豐臺二環新地定價10.9萬，北京房價削峰誰將受益？

昨天，北京2022年首批集中供地銷售指導價出爐了，最高價地塊豐臺紀家廟未來指導售價為10.9萬元/平米，最低價地塊為懷柔區雁棲鎮的3.7萬元/平米。18宗地中位置最好的豐臺紀家廟地塊，不僅地處西南二環外、臨麗澤金融商務區，而且該宗地塊設定了政府共有產權份額，如競拍至上限15%，則該項目未來實際售價將打85折至9.27萬元/平米。這無疑將刷新北京二環新盤的下限，也有可能讓今年首批集中供地不再有10萬+的項目。01北京房價削峰10萬+項目受限紀家廟地塊的指導價格，比3個月前出讓的萬泉寺地塊11.2萬元/平米低了3000元/平米，兩宗地均設置了競政府產權份額程序。2021年，北京出讓的62宗土地中，有7宗地指導售價超過10萬元/平米，除第三批成交的朝陽勁松街道地塊設置了現房銷售條件外，其它6宗地都設置了政府共有產權份額，海淀北五環樹村和北四環北沙灘4宗地均拍至設定上限份額，但豐臺萬泉寺和周莊子地塊均未進入競政府產權份額環節。海淀兩個項目（各占2宗地）學府壹號院和中建壹號學府公館指導售價均為11.2萬元/平米，折后價分別為8.96萬元/平米和10.08萬元/平米。萬泉寺建工首開項目和周莊子懋源項目相對拿地成本較低，雖沒有政府產權份額，但利潤空間充足，開盤價格未必會以11.2萬元/平米和10.6萬元/平米頂格銷售。政府共有產權住房的出現，讓北京10萬+新盤數量下降，這可以被視為是北京市在控制房價方面采取削峰的一種方式。不僅如此，2021年批復新盤最高預售價為二環天壇府的12.4萬元/平米，相比東西城區仍有尾房在售的老盤基本沒有上漲。圖片天壇府開盤當天排隊盛況02高價房打折便宜了誰2021年，北京共有65個新盤入市，從市場產品結構看，改善產品占據主流，但是在改善市場，卻出現了剛改品改內卷和終極改善火爆的分化。海淀樹村學府壹號院和圓明天頌先后創造了開盤近乎售罄的火爆場面，打8折不到9萬單價的學府壹號院被視為是2021年最值得出手的項目，11萬+的圓明天頌則以市場稀缺的大平層產品一騎絕塵。北京城建天壇府以認購額超80億、網簽40.4億元的業績笑傲核心區，項目網簽均價約11.2萬元/平米，尤其是一期小戶型產品體現了極佳的性價比。在三兄弟形成內卷的朝陽崔各莊板塊，擁有20%政府產權份額、售價7.04萬元/平米的建發望京養云，開盤去化6成，也對兩個競品項目形成極大壓力。在去年四季度，很多預算在800萬—1500萬區間的改善人群，因為二手房信貸放寬周期延長而不能及時入市時，那些手持重金購買2000萬—3000萬高端改善產品的人群，卻宛如迎來了春天，內城區絕佳地段的房子要么打折、要么售價受限，幾個倒掛盤要多香有多香，此時不出手，更待何時。明眼人都看得出去年底買房的好時機，但是資金是否充足、資格是否騰出，是能否抄底的前提。說到底，買房這事，充分體現了金錢不是萬能的、但沒錢是萬萬不能的。10萬+的房子不是普羅大眾的菜，但若認為10萬+的房價太高升值空間小，那就不懂投資的邏輯了，北京市場不乏像萬柳書院、保利海德公園等項目，在開盤10萬+之后走出50%以上甚至翻番的漲幅。購買天壇府的客戶，不乏有心理價位在15萬左右者，認為項目12萬的售價如同撿漏。這種價格處于市場第一梯隊的項目，其保值增值能力是高端買家最看重的。盡管迎來買方市場，但是剛需只能去五環外甚至六環外，中產家庭有改善需求，卻受制于資格和資金的無奈，只能苦苦等待。03萬泉寺項目將定價幾何？就在首批集中供地公示后，萬泉寺建工首開項目規劃示意圖出爐。圖片從這張規劃鳥瞰圖可以看出，該項目地塊并不規則，整個小區規劃9棟高層住宅樓，其中1棟為東西朝向，社區地塊東側為鐵路，入住后會有噪音影響。項目用地規模43632.255平米，規劃地上總建筑規模101601平米，包括住宅85399平米、西北角配建幼兒園3520平米、北側配建郵政所。項目需配建25700平米保障性租賃住房，占比社區規模30%，這將是個混居社區。項目北距地鐵14號線菜戶營站約500米，至麗澤金融商務區不到1公里，妥妥的是麗澤配套盤，同時，麗澤商務區的軌道交通、龍湖天街、規劃引入的中關村三小豐臺學校、北京十二中聯合總校麗澤國際學校也將成為該項目的配套?？梢哉f，萬泉寺項目確實是北京二環、麗澤商務區難得的寶藏項目，由于土拍時并未涉及政府產權份額，因此項目11.2萬元/平米的指導售價，開發商有完全的自主打折權。無論項目開盤售價是否主動打折，其與1公里距離的昆侖域14萬元/平米價格，有約3萬元的差價，這對資金充足且意欲在內城置業的買房人是個好機會。此外，周莊子懋源項目也亮出了效果圖。圖片該項目由6塊地組成，4塊為居住用地，其中06地塊需建設共有產權房，售價4.3萬元/平米，以其西三環的區位，鄰地鐵10號線泥洼站的優勢，這個項目的共產房會很搶手。項目商品房指導價為10.6萬/平米，同樣未涉及政府共有產權，以商品住宅約5.88萬元/平米的地價成本，開發商應有足夠的利潤空間，因此實際售價或有一定折扣。這個項目因地塊分散，不存在混居的情況，每個組團規模都較小，可打造精品社區，有自建幼兒園配套。項目距離麗澤商務區約2公里，周邊城市資源配套完善，也是麗澤入駐企業精英們理想的置業范圍。綜上所述，今年麗澤商務區范圍、二環與三環的幾宗地，在擁有稀缺地段優勢，又因ZF指導價控制，凸顯了地段疊加價格的性價比優勢，或將與海淀北四環項目形成分庭抗禮之勢。

2022年置業方向，就藏在2021年北京樓市成交排名中

各位粉絲，新年好。在新年的第一期，幫主將2021年北京樓市整體成交結果進行盤點分析，為買房人在2022年買房置業提供參考。據統計，2021全年，北京住宅（不含共有產權房）新增供應59399套，同比上漲9%；成交62800套，同比上漲29%；成交面積795.58萬平米，同比上漲33%；成交均價52924元/平米，同比上漲3%；成交金額4210.54億元，同比上漲38%；目前市場存量72898套，同比上漲3.6%。從整體數據看，2021年北京住宅成交套數、面積、金額等3項指標均達近5年高點，成交均價雖比2019年略低，但考慮到2021年五環外項目占比8成，且10萬+項目價格審批被嚴控，因此2021年成交均價仍呈小幅上升趨勢。2017—2021年，市場新增供應持續增長，2021年存量同比微漲。2017—2021年北京住宅市場成交狀況01誕生3個百億樓盤2021年，網簽成交金額冠軍為海淀幸福里，實現成交額達120.12億元，成交均價約8萬元/平米，成交1290套，成交面積15.93萬平米。2020年10月首次開盤的海淀幸福里，在2020年最后一個季度完成了44套、3.85億元的成交業績，成交均價約7.7萬元/平米，成交面積約5000平米，成交套均面積約114平米，去化以小戶型產品為主。而在2021年，項目主推145、165、195平米大戶型產品，且價格漲到8萬+，能夠摘得北京住宅銷冠，一是證明了海淀市場高端改善向北部外溢且需求旺盛，二則說明項目產品力有足夠支撐。在2021年海淀樓市，學府壹號院開盤認購超百億、圓明天頌開盤去化9.5成，均體現了海淀市場是北京當之無愧的YYDS。亞軍奧森ONE是2021年首個實現網簽額過百億的項目，事實上，該項目在2020年底就沒什么房源了，只不過在2021年完成網簽而已。該項目不到一年時間清盤，得益于承接了大量海淀外溢客群，其限競房的價格優勢，給了碼農們極佳的上車機會。其兄弟項目奧海明月也以52.79億元的成交額躋身年度前十（第9名）。2022年，海淀區供應主要在北沙灘、永豐，除了海淀幸福里大約還有不到3成存量外，中建壹號·學府公館、中海滙德里、幸福里潤園均是新盤，前者售價10.08萬元/平米，后二者指導售價均為8.3萬元/平米，好在中海滙德里有75平米小戶型，買房人還有機會在600萬的區間入住海淀。海淀北部更低門檻置業的區域主要在昌平北清路沿線、未來科學城區域，新盤供應充足，價格在5萬—6萬/平米的區間。（詳見“明年，碼農在海淀北部買房選擇多多”）第三個百億樓盤是恒大麗宮，中央別墅區天竺板塊5000萬+別墅項目。029個均價<5萬項目躋身前50買房人最關心的是北京房價變化。如果看年度成交均價，2021年北京住宅價格呈小幅上升。但買房人具體考察不同區域板塊的房價時，會發現有些板塊房價漲幅明顯，有些項目價格雖然高、但明顯有倒掛優勢。根據2021年北京住宅成交前50名排行榜，單價<5萬元/平米的項目只有9個，其中5個在五環與六環之間，4個在六環外；有5個項目是限競房；1個項目位于遠郊區。2021年，單價<5萬的項目共成交8759套、成交面積89.42萬平米、成交金額321.13億元，套均面積約102平米，說明剛改需求占比更大。從2021年土地供應情況看，在限競房時代落幕后，北京單價<5萬的商品房項目全部在六環外，順義新城馬坡與仁和、房山良鄉官道是距離城四區相對近的區域，但最大短板是距離地鐵較遠。在北京新版地鐵交通線路規劃中，地鐵可達區域房價均在5萬+。這就給預算在300萬以下的低總價置業人群出了難題，買得起的房子距離遠、交通不便、配套欠缺。300萬—400萬區間的房子，有地鐵配套，有但供應量很少，想買必須及時出手，如朝陽豆各莊的北京沁園、大興舊宮的合生me 悅、門頭溝永定鎮的龍湖北辰攬境等，或許還能淘到低總價戶型；新盤可關注北七家天時湯山御邸，以及今年將上市的昌平未來科學城幾宗地塊。2021年北京住宅成交前50名中<5萬項目成交狀況0310萬+項目表現搶眼與單價<5萬的項目數量相同，有9個單價在10萬+的項目成交額赫然名列前50，這恰好是2019年與2020年前50名10萬+項目的數量之和。這9個10萬+項目共計成交1839套，成交面積32.08萬平米，實現成交額350.37億元，占比全年成交額超8%，套均面積約174平米。從以上數據可以看出，2021年北京高端改善需求旺盛，雖然市場一度手信貸收緊影響了成交，但是嗅覺敏銳的高端買家把握住了市場最佳時機。例如，在控房價的指導思想下，二環唯一新盤北京城建天壇府一期預售價格僅批約11.8萬元/平米，這讓高度認可核心區價值的買房人趨之若鶩，在二期取證均價提升至12.2萬元/平米后，更是引發了冬日里排長隊買房的情景?？梢钥吹?，在2021年成交均價最高的項目是海淀西三環西釣魚臺嘉園，11.6萬元/平米，該項目一期建成年代是2005年，是一個拿地開發已近20年的老盤。相對而言，像天壇府、分鐘寺三兄弟，以及11.5萬元/平米的圓明天頌、8.96萬元/平米的學府壹號院等高端改善項目，對于北京的豪宅買家來說，真可謂是性價比較高了。這就像投資股票，并非高價股升值空間就小，當初認為100元茅臺貴的股民，怎么也不會想到未來有近20倍的漲幅。另一方面，從目前市場產品結構看，新拿地項目少有做180平米以上戶型，因此200平米以上的大平層產品反而體現出稀缺性。值得一提的是，在9個10萬+項目中，有3個金茂府，且東叁金茂府是10萬+項目銷冠，成交套數、面積、金額均傲視群雄。金茂府在高端改善群體中的品牌影響力可見一斑。圖片2021年北京住宅成交前50名中10萬+項目成交狀況04奧森ONE勇奪成交套數桂冠2021年，成交套數冠軍是奧森ONE，也是唯一成交在2000套以上的項目。當2021年昌平奧森春曉和北清云際兩個新盤接力東小口雙子星后，且價格都在6萬+，奧森ONE和奧海明月的價值進一步被凸顯。成交套數過千的項目共有7個，共計成交近萬套，其中有3個限競房項目。8萬+項目只有海淀幸福里一個，成交1290套，在品質改善市場領域獨占鰲頭。5萬—6萬區間的項目只有奧森ONE一個。<5萬的項目有5個，其中亦莊橡樹灣和萬科城市之光東望在通州雙限影響下，能取得成交過千套的業績實屬不易。尤其亦莊橡樹灣從2020年首次開盤時售價3.3萬—3.6萬/平米，到2021年售價達4.5萬元/平米，其漲幅冠絕北京新盤。買到該項目一期的業主，恐怕是2021年最開心的買房人。2021年北京住宅成交前50名中成交套數過千項目成交狀況05兩新盤勇奪區年度銷冠根據2021年各行政區成交排名，北京城建天壇府和東叁金茂府兩個項目均在2021年首次取證開盤，便奪得區域銷冠，且都為10萬+項目。其它各區銷冠項目均為老盤。東、西城區僅有北京城建天壇府一個商品房新盤，未來也不會再批新的建設用地，因此天壇府與未開盤的永定府將成核心區絕版。城四區中，海淀幸福里為北京市和海淀區雙料冠軍，實際上海淀區2021年開盤的學府壹號院、圓明天頌成交勢頭也不遑多讓。朝陽區銷冠被中海首開拾光里以49.25億元、490套的業績奪得，項目為疊拼產品，且在秋季后相鄰兩個6萬+的政府共有產權項目入市的情況下，并未因高出約1萬元/平米的價格而影響銷量，從側面印證了高端改善群體對于價格的敏感度并沒有那么高。同時，朝陽區2021年新盤放量，但均在9月之后取證，銷售時間短，也未能對拾光里造成威脅。東叁金茂府則成為北京10萬+豪宅和豐臺區雙料銷冠，據了解該項目成交客群年輕化居多，證明了90后正成為高端市場的生力軍，這部分高收入年輕人對居住氛圍和品質的要求較高。中海寰宇天下|天賦未能重現當年蟬聯北京樓市雙百億銷冠的輝煌，但仍以53.4億元的業績當仁不讓地霸榜石景山區樓市。亦莊橡樹灣成為北京<5萬樓盤和通州區的雙料冠軍。據悉，臺湖和馬駒橋兩個板塊有望松綁通州雙限政策，但亦莊橡樹灣已接近清盤。平原新城幾個區域，除昌平區和順義區誕生百億樓盤外，其它區域銷冠項目均未達50億元，亦莊中海京叁號院和大興熙悅宸著均實現40億+業績，未達到爆款但也算合格。2021年北京住宅成交前50名中各行政區銷冠項目成交狀況從以上對2021年度北京樓市成交排名的分析，可以明確看出北京樓市兩類項目最搶手，一是被高端買家盯上的擁有稀缺地段、稀缺產品的項目，二是區域發展有支撐、性價比優勢明顯的項目。2022年，北京樓市將穩中求進、穩步前行，買房人需看清大勢，按照這兩個方向，在市場中優選置業目標。

京西五環再上新，奏響2022樓市的“冰與火”之歌

房山區拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊的落槌，宣告2021年北京土拍大戰落下帷幕。64宗住宅用地成交，攬金2342.45億元，創四年新高的背后，北京樓市也奏響“冰與火”之歌，市場的分化，從未如此激烈地上演。剛剛結束的三批次土拍中，唯一進入現場競價環節的房山區拱辰地塊，經歷28輪角逐，在觸頂15%的溢價上限后被中建智地一錘定音。而朝陽、豐臺、石景山等城六區熱地，卻曾先后出現流拍流標。土拍市場，每每是提示市場走勢的指路明燈。而由2021年土地拍賣的冷與熱，樓市迷霧漸被拂去，2022年的置業機會已經顯現。當前，遵循以下軌跡，便可洞悉樓市的高價值板塊。1產業與人才的鏈接點縱觀北京樓市歷史，無論是曾經的CBD、亞奧，還是近年來的海淀、亦莊，產業與樓市始終保持同頻，因為，決定房價天花板的往往是高知且高薪的城市精英們。從海淀學院路開始，人才集聚激發產業活力，形成產業升級與人才“雙螺旋”上升的“場效應”，帶來財富的集聚，帶動樓市需求的升溫，最終推升樓市價值的持續增長，讓我們形成了“買房跟著產業走”的認知。而伴隨產業的新舊動能轉換，這一軌跡，如今已在房山顯露端倪。20年的良鄉大學城在擴容后，正迎來發展的新契機。北京中醫藥大學、北京理工大學文博中心等用地劃撥批建，北理工文科樓、博士后宿舍樓規劃驗收……集聚六大國家重點高校，10萬精英人才的良鄉大學城，正通過人才輸出、知識創造、科研成果轉化激活周邊新型產業區，形成京西南的最強大腦和人才高地。良鄉大學城的西南位置，高端制造業基地和石化新材料科技產業基地引來京東方、航景創新等知名企業，與麗澤金融商務區齊頭并進，金融+科創+大學城，形成“產-學-研-用”一體化的產業閉環，成為京南智核和高端制造業發展的黃金點。以產業為龍頭，形成對高精尖人才的磁吸力，房山高品質住宅的需求逐漸升溫，而富有遠見的開發商早已預見這一市場趨勢并率先布局。2021年，中建智地在房山良鄉推出京西印玥，一舉創下近33億銷售額，問鼎2021年房山銷冠寶座。近日，中建智地在良鄉大學城板塊打造“印”系新作——中建學府印悅，完成了對京南智核的深度布局。中建學府印悅效果圖中建學府印悅地處良鄉大學城核芯，東臨北京理工大學，南接北京工商大學。項目西側直線距離約500米的房山線“良鄉大學城西站”，讓中建學府印悅成為聯通京西南產業重鎮的中驅，可直達麗澤金融商務區和房山兩大產業基地，產業流、資金流與人才流匯于中建學府印悅，項目價值已直觀呈現。2城市與生活的交匯點產以鏈強，人聚城興。近年來，以大學城為龍頭，城市配套持續落位與不斷完善，房山良鄉正逐漸成為集教育、辦公、商業、居住、交通、醫療等城市功能于一體，集約化、復合型的產業新城。中建學府印悅地處房山繁華的大學城商圈，近鄰北京時代廣場、北京熙悅天街等多所購物中心，周邊首創奧萊、綠地繽紛城等大型商業，暢享繽紛生活主場。項目周邊交通路網發達，由五環路、京良路、長虹東路三條東西向主干道，和京港澳、長于大街、京深路和京雄高速四條東西向交通主動脈等構成“三橫四縱多軌道”的多維立體交通，鏈接麗澤、總部基地、五棵松、金融街等眾多商圈。教育，更是中建學府印悅的優勢所在，項目周邊名校林立，學府氛圍濃厚。北京理工大學附屬實驗學校、首都師范大學附屬房山學校等環聚周邊，項目自身配建一所幼兒園，北側一路之隔是規劃的小學用地。與師資強大的名校為鄰，過硬的教學質量是孩子成長的“加速器”，信步可至的學校，保障孩子擁有充足的睡眠。中建學府印悅效果圖中建學府印悅雖處鬧市，卻在喧囂中獨享一方安然，大學城公園、濱水森林公園、長陽音樂主題公園、長陽公園等六大公園，刺猬河、小清河、永定河三條水系環繞，良鄉醫院、房山中醫院等醫療機構，全方位護佑居者健康生活。城市資源的成熟度，與樓市價值息息相關。配套齊備的繁華城區，房價已至高位，樓市后勁乏力。而配套匱乏的郊區，又因生活不便、交通不暢，樓市難以提振。而中建學府印悅所在的房山良鄉大學城板塊，地處五環產業新城，產業方興未艾，配套資源逐漸成熟，將對區域價值產生持續的推動力。也正是因此，無論世界500強旗下中建智地，還是千人熱捧的京西印玥，從開發商到購房人，都用實際行動為區域價值增添信心，帶來紅利。3價格與價值的機會點當區域的價值前景已經明朗，對應房價幾何，決定了是否是購房人進場的好時機。放眼中建學府印悅所處的五環區位，北五環樹村，東五環東壩、崔各莊新盤的指導價已達到每平米8萬-11萬，南五環大興周邊今年新房價格也摸高到7萬上下，西五環石景山更是探高8萬，反觀房山，4萬+的房價水平線，成為五環僅有的價格洼地。因此，中建智地深耕房山良鄉大學城板塊之舉，更顯慧眼如炬。而中建智地隸屬央企中國建筑，是中國建筑100%控股的房地產業務經營運作平臺，中國建筑位居2021年度《財富》世界500強第13位，中國尊、央視大樓、水立方等國家重點工程，中國地標建筑均出自中國建筑手筆。中建智地擁有28年房地產開發經驗，承襲大國央企的匠心情懷，形成宸系、府系、璟系、印系四大產品系，分別為不同需求的購房家庭定制理想的生活方式。印系擇址城市新城核心，定位品質美宅。繼京西印玥之后，中建學府印悅作為印系產品的鼎新之作，相信勢必會創新產品、煥新品質，讓更多購房家庭感受中建智地的“產品主義”。中建學府印悅規劃建面約63-120㎡的全齡戶型空間，預計最低總價將不超過300萬元，進一步拉低了置業五環地鐵盤的首付門檻。在此基礎上，針對年輕家庭需要的潮趣功能空間設計，配備國際知名品牌及智能化精妝體系，品質引領、細節到位，為追求品質生活的年輕家庭帶來北京五環高性價比的置業首選。當下，金融信貸的寬松，與高層密集發聲，樓市顯現溫和信號。而隨著產業進階與配套完備，房山良鄉大學城板塊的價格紅利已漸入尾音，必將步入價值成長的新階段，此時，搶占熱度風口的品質爆款盤，正是把握樓市良機的絕佳時刻。

“高品質住房”和“良性循環”的新提法，對地產行業意味著什么？

日前，《人民日報》刊發了高層署名文章《必須實現高質量發展》。文章中高屋建瓴地詮釋“高質量發展”的目標、意義和實踐，并強調“加快推動各方面工作轉入高質量發展軌道?！逼渲?，針對房地產行業的“高質量發展”，文章里給出了明確指向。而高層口徑的微小改變，草蛇灰線間，往往預示著調控著力點可能出現微調，甚至可能會影響到未來地產行業開發模式與產品創新的方向變革。文章中是這樣闡述的：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，著力穩地價、穩房價、穩預期，落實好房地產市場長效機制，順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產行業平穩健康發展和良性循環。不難看出，相比以往出現了兩點變化。其一，增加了“順應居民高品質住房需求”，其二，在促進房地產行業平穩健康發展之后，新增加了“良性循環”?！绊槕用窀咂焚|住房需求”，重點是對“高品質”的定義。眾所周知，80年代的住房制度改革，是我國住房品質提升的一道分水嶺。而在此之前的福利分房時代，一套建筑總平圖往往全市通用，多為解決普通家庭最基本的居住需求，難言品質。住房商品化時代的到來，才有了產品設計的百花齊放、因需定制，開發商，也才有了對品質的追求。隨著樓市由絕對的剛需市場，逐漸過渡到改善需求占據一席之地，需求的演變，讓房子的高端化，乃至豪宅化成為一個時期，開發商們發力的重點。但顯然，文中的“高品質”絕不等同于“高端化”，那么，何為高品質，可以從北京“兩集中”供地規則受到部委表揚中略見端倪。今年5月，北京首批集中供地大幅提升了住宅建造標準，綠建兩星，是最低門檻，10個高標準項目，基本要在綠建三星的基礎上，滿足超高裝配率的要求。面對碳達峰、碳中和的經濟社會變革，住建部設定了到2022年，當年城鎮新建建筑中綠色建筑面積占比達到70%的目標，北京住宅全面執行綠色建筑標準，在全國層面起到了引領性作用。近年來，住建部大力推行的“被動式建筑”、“百年宅”等，無不是在裝配式建筑基礎上，對施工技術、建材、工藝工法的高標準嚴要求。顯然，北京土拍新規，很可能完美契合了高層對于“高品質”的定義，未來，綠色建筑有望在全國更多城市推行。正因如此，開發企業應進一步加強對綠色建筑設計規范、工藝工法、新興技術的研究，同時，內部招采體系、合格供方的搭建，也應當更多地向二三四線城市滲透。須知，未雨綢繆，方能在土地競爭、產品競爭、市場競爭中先人一步。高品質住房之外，“促進房地產行業平穩健康發展和良性循環”中，“良性循環”的提法，有著更為開闊深刻的意義。良性循環，是任何行業實現平穩健康發展的必要條件。而地產行業的良性循環，既有賴于外部金融的支持，也要力求達成行業內部，土地與房子、新房與二手房等市場要素，在供應、需求、庫存三者間的動態平衡。外部金融支持的力度強弱，可以在央行《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》中一窺究竟。截止Q3，全國個人住房貸款余額為37.4萬億元，同比增長11.3%；住房開發貸款余額為9.3萬億元，同比增長0.1%。二者相加，全國房地產貸款余額51.4萬億元，占到銀行業各項貸款余額的27.1%。涉房貸款的比重超過四分之一，將房地產業與銀行業緊緊拴在一起，福禍相倚。銀行抽刀斷水去杠桿，個別規模房企風險暴露，市場也急轉直下，企業壞帳與個人房貸斷供的出現，同樣對金融系統的安全形成挑戰，為此觸發金融政策的微妙調整。Q3貨幣報告中，央行明確將“配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益?！焙戏嘁?，直指購房者基于自住需求出發的合理信貸需求，正因如此，住房按揭貸款迎來了邊際寬松，不同城市的房貸利率、放貸周期都明顯改善。10月，全國首套房貸平均利率今年以來首次環比下降。個人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元。當金融—房地產的傳導鏈條再次轉動，對剛需客群的購房需求形成支撐，有助夯實行業平穩健康發展的基本面，從而推動兩大行業間的良性循環。但地產行業內部來看，僅靠金融政策的微調，很難真正扭轉全國住宅市場正在發生的改變。供應層面的住宅新開工面積，自2018年開始同比增速便一路下滑；需求層面的住宅銷售面積，源于新一輪緊縮調控的發力，自2017年開始同比增速便保持穩定之勢；庫存層面的住宅待售面積，同樣在2017年出現同比增速的陡然上揚，今年1-10月終于抵達止跌回漲的拐點。供應漸至高位、成交保持穩定，供過于求造成庫存上升，市場循環面臨堵點?！叭€四檔”落地執行，房企主動收縮規模，又造成全國第二批“兩集中”供地的大面積流拍，產業循環出現不暢。顯而易見，“促進房地產行業平穩健康發展和良性循環”，應當在權衡各方面利弊得失前提下，求得積極作用盡可能大、負面影響盡可能小的政策優化組合。因此，堅守“房住不炒”原則的同時，針對首套剛需人群，或將出現定向寬松?？v觀各個地方城市，針對特定人員的放松，比如哈爾濱、長春的人才購房補貼，以及剛剛引發熱議的上?！拔鍌€新城”和自貿區新片區，應屆研究生畢業生可直接落戶的新政，均獲得過關放行，皆因這些政策既未突破調控底線，也利于房地產市場的良性循環。新背景下，“高品質住房”和“良性循環”將是對地方政府施政方針與調控智慧的又一場考驗，誰能獲得高分答卷？上海，再次走在全國前列。