2022年置業方向,就藏在2021年北京樓市成交排名中

【摘要】 在新年的第一期,幫主將2021年北京樓市整體成交結果進行盤點分析,為買房人在2022年買房置業提供參考。

各位粉絲,新年好。


在新年的第一期,幫主將2021年北京樓市整體成交結果進行盤點分析,為買房人在2022年買房置業提供參考。


據統計,2021全年,北京住宅(不含共有產權房)新增供應59399套,同比上漲9%;成交62800套,同比上漲29%;成交面積795.58萬平米,同比上漲33%;成交均價52924元/平米,同比上漲3%;成交金額4210.54億元,同比上漲38%;目前市場存量72898套,同比上漲3.6%。


從整體數據看,2021年北京住宅成交套數、面積、金額等3項指標均達近5年高點,成交均價雖比2019年略低,但考慮到2021年五環外項目占比8成,且10萬+項目價格審批被嚴控,因此2021年成交均價仍呈小幅上升趨勢。


2017—2021年,市場新增供應持續增長,2021年存量同比微漲。

2017—2021年北京住宅市場成交狀況


01

誕生3個百億樓盤

2021年,網簽成交金額冠軍為海淀幸福里,實現成交額達120.12億元,成交均價約8萬元/平米,成交1290套,成交面積15.93萬平米。


2020年10月首次開盤的海淀幸福里,在2020年最后一個季度完成了44套、3.85億元的成交業績,成交均價約7.7萬元/平米,成交面積約5000平米,成交套均面積約114平米,去化以小戶型產品為主。


而在2021年,項目主推145、165、195平米大戶型產品,且價格漲到8萬+,能夠摘得北京住宅銷冠,一是證明了海淀市場高端改善向北部外溢且需求旺盛,二則說明項目產品力有足夠支撐。


在2021年海淀樓市,學府壹號院開盤認購超百億、圓明天頌開盤去化9.5成,均體現了海淀市場是北京當之無愧的YYDS。


亞軍奧森ONE是2021年首個實現網簽額過百億的項目,事實上,該項目在2020年底就沒什么房源了,只不過在2021年完成網簽而已。


該項目不到一年時間清盤,得益于承接了大量海淀外溢客群,其限競房的價格優勢,給了碼農們極佳的上車機會。其兄弟項目奧海明月也以52.79億元的成交額躋身年度前十(第9名)。


2022年,海淀區供應主要在北沙灘、永豐,除了海淀幸福里大約還有不到3成存量外,中建壹號·學府公館、中海滙德里、幸福里潤園均是新盤,前者售價10.08萬元/平米,后二者指導售價均為8.3萬元/平米,好在中海滙德里有75平米小戶型,買房人還有機會在600萬的區間入住海淀。


海淀北部更低門檻置業的區域主要在昌平北清路沿線、未來科學城區域,新盤供應充足,價格在5萬—6萬/平米的區間。(詳見“明年,碼農在海淀北部買房選擇多多”)


第三個百億樓盤是恒大麗宮,中央別墅區天竺板塊5000萬+別墅項目。


02

9個均價<5萬項目躋身前50

買房人最關心的是北京房價變化。


如果看年度成交均價,2021年北京住宅價格呈小幅上升。但買房人具體考察不同區域板塊的房價時,會發現有些板塊房價漲幅明顯,有些項目價格雖然高、但明顯有倒掛優勢。


根據2021年北京住宅成交前50名排行榜,單價<5萬元/平米的項目只有9個,其中5個在五環與六環之間,4個在六環外;有5個項目是限競房;1個項目位于遠郊區。


2021年,單價<5萬的項目共成交8759套、成交面積89.42萬平米、成交金額321.13億元,套均面積約102平米,說明剛改需求占比更大。


從2021年土地供應情況看,在限競房時代落幕后,北京單價<5萬的商品房項目全部在六環外,順義新城馬坡與仁和、房山良鄉官道是距離城四區相對近的區域,但最大短板是距離地鐵較遠。在北京新版地鐵交通線路規劃中,地鐵可達區域房價均在5萬+。


這就給預算在300萬以下的低總價置業人群出了難題,買得起的房子距離遠、交通不便、配套欠缺。


300萬—400萬區間的房子,有地鐵配套,有但供應量很少,想買必須及時出手,如朝陽豆各莊的北京沁園、大興舊宮的合生me 悅、門頭溝永定鎮的龍湖北辰攬境等,或許還能淘到低總價戶型;新盤可關注北七家天時湯山御邸,以及今年將上市的昌平未來科學城幾宗地塊。

2021年北京住宅成交前50名中<5萬項目成交狀況


03

10萬+項目表現搶眼

與單價<5萬的項目數量相同,有9個單價在10萬+的項目成交額赫然名列前50,這恰好是2019年與2020年前50名10萬+項目的數量之和。


這9個10萬+項目共計成交1839套,成交面積32.08萬平米,實現成交額350.37億元,占比全年成交額超8%,套均面積約174平米。


從以上數據可以看出,2021年北京高端改善需求旺盛,雖然市場一度手信貸收緊影響了成交,但是嗅覺敏銳的高端買家把握住了市場最佳時機。


例如,在控房價的指導思想下,二環唯一新盤北京城建天壇府一期預售價格僅批約11.8萬元/平米,這讓高度認可核心區價值的買房人趨之若鶩,在二期取證均價提升至12.2萬元/平米后,更是引發了冬日里排長隊買房的情景。


可以看到,在2021年成交均價最高的項目是海淀西三環西釣魚臺嘉園,11.6萬元/平米,該項目一期建成年代是2005年,是一個拿地開發已近20年的老盤。


相對而言,像天壇府、分鐘寺三兄弟,以及11.5萬元/平米的圓明天頌、8.96萬元/平米的學府壹號院等高端改善項目,對于北京的豪宅買家來說,真可謂是性價比較高了。


這就像投資股票,并非高價股升值空間就小,當初認為100元茅臺貴的股民,怎么也不會想到未來有近20倍的漲幅。


另一方面,從目前市場產品結構看,新拿地項目少有做180平米以上戶型,因此200平米以上的大平層產品反而體現出稀缺性。


值得一提的是,在9個10萬+項目中,有3個金茂府,且東叁金茂府是10萬+項目銷冠,成交套數、面積、金額均傲視群雄。金茂府在高端改善群體中的品牌影響力可見一斑。

圖片

2021年北京住宅成交前50名中10萬+項目成交狀況


04

奧森ONE勇奪成交套數桂冠

2021年,成交套數冠軍是奧森ONE,也是唯一成交在2000套以上的項目。


當2021年昌平奧森春曉和北清云際兩個新盤接力東小口雙子星后,且價格都在6萬+,奧森ONE和奧海明月的價值進一步被凸顯。


成交套數過千的項目共有7個,共計成交近萬套,其中有3個限競房項目。


8萬+項目只有海淀幸福里一個,成交1290套,在品質改善市場領域獨占鰲頭。


5萬—6萬區間的項目只有奧森ONE一個。


<5萬的項目有5個,其中亦莊橡樹灣和萬科城市之光東望在通州雙限影響下,能取得成交過千套的業績實屬不易。尤其亦莊橡樹灣從2020年首次開盤時售價3.3萬—3.6萬/平米,到2021年售價達4.5萬元/平米,其漲幅冠絕北京新盤。買到該項目一期的業主,恐怕是2021年最開心的買房人。

2021年北京住宅成交前50名中成交套數過千項目成交狀況


05

兩新盤勇奪區年度銷冠

根據2021年各行政區成交排名,北京城建天壇府和東叁金茂府兩個項目均在2021年首次取證開盤,便奪得區域銷冠,且都為10萬+項目。其它各區銷冠項目均為老盤。


東、西城區僅有北京城建天壇府一個商品房新盤,未來也不會再批新的建設用地,因此天壇府與未開盤的永定府將成核心區絕版。


城四區中,海淀幸福里為北京市和海淀區雙料冠軍,實際上海淀區2021年開盤的學府壹號院、圓明天頌成交勢頭也不遑多讓。


朝陽區銷冠被中海首開拾光里以49.25億元、490套的業績奪得,項目為疊拼產品,且在秋季后相鄰兩個6萬+的政府共有產權項目入市的情況下,并未因高出約1萬元/平米的價格而影響銷量,從側面印證了高端改善群體對于價格的敏感度并沒有那么高。


同時,朝陽區2021年新盤放量,但均在9月之后取證,銷售時間短,也未能對拾光里造成威脅。


東叁金茂府則成為北京10萬+豪宅和豐臺區雙料銷冠,據了解該項目成交客群年輕化居多,證明了90后正成為高端市場的生力軍,這部分高收入年輕人對居住氛圍和品質的要求較高。


中海寰宇天下|天賦未能重現當年蟬聯北京樓市雙百億銷冠的輝煌,但仍以53.4億元的業績當仁不讓地霸榜石景山區樓市。


亦莊橡樹灣成為北京<5萬樓盤和通州區的雙料冠軍。據悉,臺湖和馬駒橋兩個板塊有望松綁通州雙限政策,但亦莊橡樹灣已接近清盤。


平原新城幾個區域,除昌平區和順義區誕生百億樓盤外,其它區域銷冠項目均未達50億元,亦莊中海京叁號院和大興熙悅宸著均實現40億+業績,未達到爆款但也算合格。

2021年北京住宅成交前50名中各行政區銷冠項目成交狀況

從以上對2021年度北京樓市成交排名的分析,可以明確看出北京樓市兩類項目最搶手,一是被高端買家盯上的擁有稀缺地段、稀缺產品的項目,二是區域發展有支撐、性價比優勢明顯的項目。


2022年,北京樓市將穩中求進、穩步前行,買房人需看清大勢,按照這兩個方向,在市場中優選置業目標。


  • 置業指南
  • 樓市成交

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